Thông tin cần kiểm tra khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên khi mua bán, nhận chuyển nhượng chúng ta cần tìm hiểu thông tin chi tiết để hạn chế tối đa các rủi ro.

Vậy những thông tin nào chúng ta cần biết?

Tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất Đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện một số giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau

“…Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…”

Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 160 Luật nhà ở 2023 cũng quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch. Cụ thể như sau:

“Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

….”

Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, chúng ta cần kiểm tra các thông tin dưới đây trước khi quyết định mua nhà đất:

ü Thông tin tranh chấp: việc kiểm tra thông tin tranh chấp sẽ giúp chúng ta xác định được tình trạng pháp lý đất có đang bị tranh chấp với bất kỳ bên thứ ba nào không.
ü Thông tin quy hoạch: xác định thông tin quy hoạch là cần thiết, qua đó có thể kiểm tra nhà đất chúng ta định mua thuộc những diện quy hoạch nào, có phù hợp với mục đích sử dụng của chúng ta không.
ü Thông tin thế chấp, cầm cố hoặc các giao dịch đảm bảo khác: thông tin này giúp ta xác nhận được tài sản định mua có đang bị ràng buộc bằng một giao dịch khác.
ü Thông tin Thi hành án: giúp chúng ta xác định được tài sản thế chấp có đang bị kê biên thi hành án cho một nghĩa vụ nào không.
ü Thông tin về việc tài sản bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn.
ü Thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu nhà ở: điều này đảm bảo quyền lợi của chúng ta khi sử dụng đất
ü Ngoài ra nên xem hiện trạng đất đai, nhà cửa trước khi mua và kiểm tra thông tin liên quan khác tùy trường hợp cụ thể .

Bài viết này không áp dụng trong trường hợp mua đất dự án, nhà chung cư của các Chủ Đầu Tư. Đối với đất dự án, nhà chung cư sẽ có những quy định về điều kiện chi tiết khác khi bán, chuyển nhượng nên chúng tôi sẽ cập nhật trong một bài viết khác.

Trên đây là một số nội dung cơ bản để Quý Khách hàng tham khảo. Tuy nhiên, Bất động sản là một lĩnh vực có nhiều quy định phức tạp, nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan có thể liên hệ theo thông tin dưới đây để được Luật sư tư vấn chi tiết.